Fast jeder vierte Eigentümer legt Einspruch gegen seine Grundsteuer-Berechnung ein. Inwiefern die Angst vor einer höheren Abgabe ab 2025 berechtigt sein kann.

Bis Sommer 2023 waren circa 32 Millionen Grundsteuererklärungen bei den Finanzämtern eingetroffen. Immobilienbesitzer, die das Formular noch immer nicht eingereicht haben, haben eine allerletzte Frist bis Jahresende. Werden sie bis dahin nicht tätig, wird der Wert ihres Immobilienbesitzes geschätzt und davon ihre Steuerhöhe abgeleitet. Im zweiten Halbjahr 2024 erhalten sie wie alle anderen ihren entsprechenden Steuerbescheid.

Von den Bürgern, die ihre Erklärung fristgerecht abgebeben haben, haben zwischenzeitlich etwa 60 Prozent von ihren Finanzämtern ein Schreiben erhalten, wonach Ihre Immobilie oder ihr Grundstück neu bewertet wurde (Steuerfestsetzung). Das heißt allerdings noch nicht viel: Wie hoch ihre Grundsteuer ab 2025 letztlich ausfällt, hängt vom Hebesatz ihre Kommune ab. Der steht noch nicht fest und soll in der zweiten Hälfte 2024 publik gemacht werden.

Rund 5 Millionen Einsprüche stapeln sich bei den Ämtern

Doch schon heute herrscht bei vielen Grundbesitzern Angst. Bislang hat jeder vierte, der seine Erklärung abgeben hat, gegen die neue Festsetzung seines Immobilienwertes Einspruch eingelegt. Bei den Ämtern stapeln sich rund fünf Millionen Einsprüche! Viele befürchten, dass sie ab 2025 ein Vielfaches der Abgabe bezahlen müssen als bisher. Der Grund: Der Wert vieler Häuser und Grundstücke hat sich in den zurückliegenden Jahrzehnten stark erhöht. Das hatte 2018 auch das Bundesverfassungsgericht so geurteilt und die öffentliche Hand aufgefordert, eine neue, fairere Berechnungsart zu finden. Das mündete darin, dass nun alle Grundstückswerte neu zu berechnen sind.

Dass Kommunen ihre Hebesätze so anlegen, dass sie Mehreinnahmen erzielen, kann durchaus sein. Vielen Gemeinden fehlt Geld. Ihre Sozialausgaben und Kosten für Infrastruktur-Maßnahmen wie Schul- und Kita-Gebäude steigen. Weil die Wirtschaft schwächelt, haben viele geringere Gewerbesteuereinnahmen. Sie könnten versucht sein, dies mit dem Anheben der Grundsteuer-Hebesätze auszugleichen.

Was in den Einsprüchen häufig bemängelt wird

Die Einsprüche gegen den Bescheid richten sich vor allen gegen falsche Annahmen. Viele Eigentümer müssen sich dabei an die eigene Nase fassen, weil sie ungenau gearbeitet haben. Ein hoher Betrag kann zum Beispiel herauskommen, wenn die Quadratmeter-Angaben der Architektenpläne für ein Einfamilienhaus einfach in die Erklärung übertragen wurden. Dabei muss zum Beispiel eine Terrasse oder eine ausgebaute Dachwohnung mit Schrägen nur zu einem gewissen Anteil als Wohnfläche angegeben werden. Das reduziert die Wohnflächengröße, die unter anderem als Basis für die Steuerberechnung dient.

Viele haben Falschangaben bei Kernsanierung gemacht

Ein weiterer Knackpunkt, der im Nachhinein zu vielen Einsprüchen führte, ist der Sanierungsstand des Gebäudes. Gab der Eigentümer eines Einfamilienhauses in der Steuererklärung an, dass er sein Heim 2019 kernsanierte, kann sich der Immobilienwert stark erhöhen. Tatsächlich müssen dafür jedoch viele Kriterien erfüllt sein: neues Dach, Dämmung, neue Türen und Fenster, neue Fußböden und neue Leitungen für Wasser und Elektro sowie die Sanierung der Bäder. Wurden nicht alle diese Maßnahmen vorgenommen, liegt keine Kernsanierung vor. Dieser Fehler kann dazu führen, dass die Grundsteuer etwa 130 Prozent über dem bisherigen Betrag liegt.

Wer einen Einspruch gegen die Steuerfestsetzung geltend machen will, hat dafür vier Wochen nach Erhalt des Schreibens Zeit. Damit sichert man sich die Möglichkeit einer Korrektur.