Viele angebotene Häuser und Wohnungen sind sanierungsbedürftig. Man sollte nur zuschlagen, wenn die anfallenden Sanierungskosten gut zu berechnen und zu finanzieren sind.

Wer die Immobilienanzeigen großer Portale durchforstet, stößt oft auf unsanierte Häuser und Wohnungen aus den 1950er bis 1980er Jahren. Diese haben schlechte Energiewerte, unzeitgemäße Grundrisse und veraltete Heizungen und Fenster.
Dabei stellt sich die Frage, ob sie den aufgerufenen Preis wert sind, zumal die Modernisierungskosten erwartbar hoch sind und unter Umständen ein Sanierungszwang besteht. Denn das Gebäude-Energiegesetz (GEG) schreibt vor, dass beim Eigentumswechsel das Heizsystem erneuert werden muss, sofern es älter als 30 Jahre ist. Selbst wenn es noch funktioniert. Für den Tausch hat der neue Besitzer zwei Jahre Zeit. Gleiches gilt für die Dämmung der obersten Geschossdecke.
Eine solche Einzelaktion macht aber selten Sinn. Wenn einmal das Gerüst steht, etwa weil man das Dach erneuern will, dann sollte man auch die Fassade dämmen. Isoliert man diese, ist es ratsam die alten Fenster auszutauschen, damit keine Wärmebrücken entstehen.
Und will man eine Fußbodenheizung in seine neue Bleibe einbauen, ist der Aufwand groß, weil der gesamte Boden aufgerissen werden muss.
Um zu ermitteln, wie umfangreich die Kosten sind, gibt es verschiedene Wege. Zunächst sollte unterteilt werden, welche Arbeiten man direkt nach dem Kauf machen will und ob es welche gibt, die man auf einen späteren Zeitpunkt verschieben mag, wie zum Beispiel die Sanierung der Bäder. Auch sollte man den genauen Zustand des Gebäudes und die Sanierungsstaus ergründen. Manchmal hat der Eigentümer Einzelmaßnahmen realisiert und etwa vor einigen Jahren die Fenster erneuert.

Online-Tools liefern einen groben Überblick zu Sanierungskosten
Um die anfallenden Kosten grob zu kalkulieren, helfen kostenlose Online-Tools. Viele Kaufinteressenten sind handwerklich begabt und meinen, viele der Arbeiten in Eigenregie mit Freunden und Bekannten erledigen zu können. Dabei sollten sie allerdings realistisch sein, ihre Kompetenz nicht über- und den Zeitaufwand nicht unterschätzen.
Wird der Kauf konkreter, sollten die Erwerber von einer Architektin oder einem Bauingenieur die anfallenden Sanierungskosten genauer kalkulieren lassen. Sie besichtigen das Objekt und erkennen vielleicht Mängel wie feuchte Wände, die man als Laie nicht gesehen hat.
Bei Objekten mit einer schlechten Energieklasse (schlechter als H) verlangt auch die finanzierende Bank einen sogenannten Sanierungsfahrplan. Denn letztlich müssen die zusätzlichen Ausgaben finanziert werden.

Bodenrichtwert und Sanierungskosten gegenrechnen
Ob sich ein Kauf „rechnet“ lässt sich wie folgt beantworten: Man nimmt den reinen Grundstückswert (Bodenrichtwert) und multipliziert ihn mit der Grundstücksgröße. Der Bodenrichtwert ist für jede Kommune online verfügbar. Vom aufgerufenen Kaufpreis zieht man diesen Grundstückswert ab. Dann stellt man die nötigen Sanierungskosten in Relation: Müssen 50 Prozent oder mehr des ermittelten Gebäudewertes in die Sanierung gesteckt werden, sollte man eher die Finger davonlassen. Man kann aber auch versuchen, den Verkäufer mit seiner Berechnung zu konfrontieren, um eine Kaufpreisreduktion zu erreichen.
Ist ein Makler mit dem Verkauf befasst, sollte diese Kommunikation über den Vermittler laufen.